為確保山坡街集體土地征收工作順利實施，規范征收補償安置行為，保障被征收土地的所有權人、使用權人的合法權益，促進經濟社會高質量發展，依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖北省土地管理實施辦法》、《省人民政府關于重新公布全省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2023〕16號）、《武漢市集體土地征收補償安置辦法》（2023年市政府令第317號）、《市人民政府關于實施武漢市被征收土地上的附著物和青苗補償標準的通知》（武政規〔2022〕3號）等規定，結合山坡實際，制定《江夏區山坡副城片區城中村改造項目集體土地征收補償安置方案》（以下簡稱《方案》）如下：

一、征收項目名稱及范圍

江夏區山坡副城片區城中村改造項目，四至范圍為北至富平大道、南至城鎮開發邊界、西至G107、東至城鎮開發邊界，具體項目范圍詳見紅線圖。征收總戶數，總用地面積，最終以審計結果為準。

二、征收目的

項目對促進江夏區山坡街跨越發展具有重大意義，符合公共利益需要，符合江夏區山坡街鎮區控制性詳細規劃。

三、補償安置對象

征收范圍內集體土地上房屋及其附屬設施、地上附著物的合法所有權人。

四、征收主體及實施單位

（一）征收主體:江夏區人民政府

（二）征收實施單位:江夏區人民政府山坡街道辦事處

五、房屋征收期限

自正式啟動簽約之日起12個月。

六、補償方式和標準

（一）土地征收補償

依照《省人民政府關于重新公布全省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2023〕16號）執行。

（二）地上附著物及青苗補償

依照《市人民政府關于實施武漢市被征地收土地上的附著物和青苗補償標準的通知》（武政規〔2022〕3號）執行。

（三）房屋補償

依照《武漢市集體土地征收補償安置辦法》（2023年市政府令第317號）執行。

1.住宅房屋補償方式

被征收房屋所有權人可以選擇以下任意一種或者兩者相結合的補償方式：貨幣補償、還建安置房補償。

（1）選擇貨幣補償安置方式。補償費用為征地補償安置方案確定的還建安置房的市場評估價，征地補償安置方案未確定還建安置房的，按照被征收房屋評估價格給予貨幣補償安置。

（2）選擇還建安置房補償方式。對被征收房屋認定的主體建筑面積采用還建安置房1:1同等面積補償。

面積差補償：被征收人原則上選擇與被征收房屋面積最接近的還建安置房面積。不得超過原補償面積30㎡。還建安置房面積超過10㎡以內（含10㎡）的部分，由被征收人按還建安置房綜合成本價支付購房款；超過10㎡以上部分，由被征收人按還建安置房市場評估價支付購房款。

還建安置房面積差的調整：還建安置房的權屬建筑面積以房產部門測量面積為準，如果還建安置房的權屬建筑面積與征地補償安置協議約定的面積存在誤差，誤差在3%以內的，按還建安置房建設綜合成本價互找差價款；誤差超過3%以上的部分，按還建安置房的市場評估價互找差價款。

2.住宅房屋補償方式界定

（1）下列房屋，被征收人可以選擇貨幣補償、還建安置房或者兩者相結合方式

①用于居住的主體房屋。

②主體房屋整體層高超過2.2米（含本數）且用于居住的房屋。

③地下層整體層高超過2.2米（含本數）且用于居住的房屋。

（2）下列房屋給予貨幣補償

①主體房屋天面隔熱層整體層高低于2.2米（不含本數），高于0.8米（含本數）的。

②主體房屋整體層高超過2.2米（含本數）且非用于居住的房屋。

③地下層整體層高低于2.2米（不含本數），高于0.8米（含本數）的。

④地下層整體層高超過2.2米（含本數）且非用于居住的房屋。

⑤尚未超過批準期限的臨時建筑，按重置價結合剩余期限給予適當補償。

⑥其他、簡易結構房屋。

（3）下列建筑不予補償

經認定為違法建設和超過批準期限的臨時建筑，不予補償并依法拆除。

3.自行改變用途房屋補償

被征收房屋用途為住宅，但用于生產經營活動的，以被征收房屋為注冊地址辦理市場主體登記注冊手續，并在征收土地預公告前具有一年以上連續申報繳稅記錄的，對其實際用于經營的建筑面積，按照該區域內住宅市場評估價與生產經營性用房評估價差額的20%給予改變用途差價補助。

4.非住宅房屋價值補償

采取貨幣補償的方式，補償費用由評估機構評估確定。非住宅房屋所占用土地按照現行土地征收補償標準執行。如果非住宅房屋所有權人系門面經營戶，后期需要經營的，同等條件下可優先在還建小區租賃門面進行經營。

5.用于生產經營的非住宅房屋停產停業損失補償

按照被征收房屋價值的5%確定。如果被征收房屋所有權人認為停產停業損失超過被征收房屋價值的5%，則由評估機構結合前3年經濟效益情況，按照6個月停產停業期進行評估確定。

6.室內裝飾裝修補償

按被征收房屋主體房面積給予200元/平方米（含本數）以內的標準與被征收人協商定價；協商不成的，由評估機構評估確定。

7.臨時安置補償費（過渡費）

臨時安置補償費由評估機構確定。

（1）選擇貨幣補償的，給予一次性3個月臨時安置補償費。

（2）選擇還建安置房補償的，一次性支付其36個月的臨時安置補助費。超過補償協議約定的過渡期限未交付還建房的，按照增加50%的標準繼續支付臨時安置補償費。

8.搬遷補償費

住宅房屋搬遷費以評估機構評估的統一標準補償；非住宅房屋搬遷補償費由征收實施部門與被征收房屋所有權人協商確定，協商不成的，由評估機構評估確定。

9.其他補償費

（1）附屬建（構）筑物補償。

按照《市人民政府關于實施武漢市被征收土地上的附著物和青苗補償標準的通知》（武政規【2022】3號）規定標準補償，超出規定范圍的項目，可采取協商定價（見附件）或市場評估等方式確定補償標準。

（2）地基補償。

有合法證件且在法定期限內未下基礎的，由被征收人以審批的占地面積按綜合成本價購買還建房，或由評估機構評估給予貨幣補償，被征收人向村、組、土管所等單位繳納費用的有效票據金額由征收部門返還被征收人；有合法證件且在法定期限內打下基礎而未建房屋的，以審批的一樓地基占地面積由被征收人按綜合成本價購買還建房，或按由評估機構評估給予貨幣補償，建筑材料和人工費按評估價補償。

10.獎勵和困難補助費

（1）本征收補償安置方案公告之日起60日內簽訂征收補償協議并在協議約定的搬遷期內按時搬遷交房的被征收房屋所有權人，每戶獎勵10000元。超過上述規定期限的一律不予獎勵。

（2）對被征收人（含直系親屬）中的最低生活保障家庭、殘疾人等特殊生活困難家庭給予困難補助。憑有效證明文件，每人可享10000元的困難補助，困難補助可累計疊加計算，但每戶累計最高不超過40000元。

（3）對房屋、戶籍、土地使用權均在本村的村民，若其被拆除房屋面積人均少于40平方米的(含本數)，可按在冊農村戶口人數補到人均40平方米的還建安置房，面積差部分由被征收房屋所有權人按還建安置房的綜合成本價補足差價。

11.房屋補償安置面積界定

被征收房屋按《房產測量規范》測量數據并結合下列規定界定建筑面積：

（1）合法證件。

已經登記的房屋，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除了有相關的證據證明房屋登記簿確有錯誤以外，以房屋登記簿為準。

（2）專業測量機構。

未經登記建筑以具有資質的房屋測量機構提供的測量數據為準。

（3）未經登記建筑的認定。

①未經登記建筑權屬認定：以實際所有權人作為權利人，若實際所有權人去世，繼承人確認為權利人，實際所有權人或繼承人經公示后且在異議期內無異議，方可認定為被征收人，有異議的，以被征收范圍內村委會確認意見為準。

②未經登記建筑補償時間劃分：

A.2003年12月31日以前建設的主體房屋與有效證件房屋同等對待，其建筑面積以實測為準。

B.2004年1月1日至2006年12月31日，未經依法批準建設的房屋，其建筑面積以實測面積的70%計算。

C.2007年1月1日以后，未經依法批準建設的房屋不予補償，其建筑測量數據作為有關部門認定為違法建設的證據之一。

③審定依據。未經登記建筑建房時間的界定由當事人提供真實有效的證據，并通過審核公示程序予以認定：

A.以登記時間為準。以街道原土管、房管部門的原始資料為主要依據，有登記資料的以登記時間為準。

B.以集體決策時間為準。無登記資料的，要有村委會、被征收人相鄰的住戶3戶以上出具的書面證明予以確定。

C.以公示結果為準。對無證房的建成時間和認定情況公示7天，無人舉報或提出異議的，以初步認定的建成時間為依據，有舉報或有異議的重新會審確定。

七、評估機構的選定

由征收實施部門組織被征收范圍內的被征收土地所有權人、使用權人通過協商選定，協商由房屋征收實施部門以征求意見表的形式組織，被征收土地所有權人、使用權人在7個工作日內協商不成的按照少數服從多數的原則投票，或者采取搖號、抽簽的方式（采取搖號、抽簽的方式須由公證機關現場予以公證）確定。

八、設有抵押權房屋的補償及操作辦法

（一）達成分配協議。

補償款高于或低于抵押值的，以抵押人和抵押權人對補償款的分配協議為依據，支付補償款或者給予相應面積的還建房補償。

（二）達不成分配協議。

抵押人和抵押權人對補償款的分配達不成協議的，實行貨幣補償的將補償款向公證機關辦理提存公證。選擇還建安置房的，抵押權人可以與抵押人協商一致變更抵押物。達不成協議的，不影響征地拆遷工作進程。

九、還建房的分配辦法和交付時間

（一）還建房的分配辦法

被征收房屋所有權人按照簽訂征地補償安置協議的先后順序，可在指定的安置房源當中選擇還建安置房，通過征收實施部門組織的選房程序確定具體房號。

（二）還建房交付期限

自房屋征收補償安置協議簽訂之日起36個月。

十、社會保障

對擬被征收集體土地所在集體經濟組織成員社會保險的辦理依照《省人民政府關于被征地農民參加基本養老保險的指導意見》（鄂政發〔2014〕53號）文件執行。

1. 此方案未盡事宜，按照國家及省市區相關規定執行

（本方案實施前，已依法進行集體土地征收補償的，繼續沿用原有方案執行）。

附件：建構筑物及部分附屬設施補償標準

武漢市江夏區人民政府

2024年5月17日

附件

建構筑物及部分附屬設施補償標準

注：本附件作為省市文件未規定項目的協商依據，標準參考周邊街道及山坡市場行情初步評估擬定，如協商不成，則以評估機構專業評估為準。

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