因公共利益需要，依據《中華人民共和國土地管理法》、《湖北省土地管理實施辦法》、《市人民政府關于實施武漢市被征地上附著物和青苗補償標準的通知》(武政規〔2022〕3號)、《省人民政府關于重新公布全省征地區片綜合地價標準的通知》(鄂政發〔2023〕16號)、《武漢市集體土地征收補償安置辦法(2023年市政府令第317號)等規定，結合五里界街實際，制定《五里界街城中村改造項目集體土地征收補償安置方案》(以下簡稱《方案》)如下:

一、項目名稱

江夏區五里界街城中村改造項目。

二、征收范圍

東至梁子湖大道，南至界南路，西至幸福港路，北至界北路。具體征收范圍以征收主體確定的擬征收范圍紅線圖為準。

三、征收目的

為深入貫徹落實黨的二十大精神，堅定不移實施“五區”戰略，推進五里界街區級重大項目建設，優化城市功能布局，提高城市發展水平，奮力建成“文旅、康養、智慧、青春、幸福”的五里界，基于公共利益的需要，實施本次征收。

四、補償安置對象

征收范圍內集體土地上房屋及其附屬設施、地上附著物的合法所有權人。

五、征收主體及實施單位

(一)征收主體:江夏區人民政府。

(二)征收實施單位:江夏區人民政府五里界街道辦事處。

六、房屋征收期限

自正式啟動簽約之日起24個月

七、補償方式和標準

(一)土地征收補償

依照湖北省人民政府《關于重新公布全省征地區片綜合地價標準的通知》(鄂政發〔2023〕16號)執行。

(二)地上附著物及青苗補償

依照武漢市人民政府《關于實施武漢市被征地收土地上的附著物和青苗補償標準的通知》(武政規〔2022〕3號)執行。

(三)房屋補償

依照《武漢市集體土地征收補償安置辦法》(2023年市政府

令第317號)執行。

1、住宅房屋補償方式

被征收房屋所有權人可以選擇以下任意一種或者兩者相結合的補償方式:貨幣補償;還建安置房補償。

(1)選擇貨幣補償安置方式。補償費用為征地補償安置方案確定的還建安置房的市場評估價，征地補償安置方案未確定還建安置房的，按照被征收房屋評估價格給予貨幣補償安置。

(2)選擇還建安置房補償方式。對被征收房屋認定的主體建筑面積采用還建安置房1:1同等面積補償。

面積差補償:被征收人原則上選擇與被征收房屋面積最接近的還建安置房面積。不得超過原補償面積30㎡。還建安置房面積超過10㎡以內(含10㎡)的部分，由被征收人按還建安置房綜合成本價支付購房款;超過10㎡以上部分，由被征收人按還建安置房市場評估價支付購房款。

還建安置房面積差的調整:還建安置房的權屬建筑面積以房產部門測量面積為準，如果還建安置房的權屬建筑面積與征地補償安置協議約定的面積存在誤差，誤差在3%以內的，按還建安置房建設綜合成本價互找差價款;誤差超過3%以上的部分，按還建安置房的市場評估價互找差價款。

2、住宅房屋補償方式界定

(1)下列房屋，被征收人可以選擇貨幣補償、還建安置房或者兩者相結合的補償方式

①用于居住的主體房屋。

②主體房屋整體層高超過2.2米(含本數)且用于居住的房屋。

③地下層整體層高超過2.2米(含本數)且用于居住的房屋。

(2)下列房屋給予貨幣補償

①主體房屋天面隔熱層整體層高低于2.2米(不含本數)。

②地下層整體層高低于2.2米(不含本數)。

③尚未超過批準期限的臨時建筑，按重置價結合剩余期限給予適當補償。

④其他、簡易結構房屋。

(3)下列建筑不予補償

經認定為違法建設和超過批準期限的臨時建筑，不予補償并依法拆除。

3、自行改變用途房屋補償

被征收房屋用途為住宅，但用于生產經營活動的，以被征收房屋為注冊地址辦理市場主體登記注冊手續，并在征收土地預公告前具有一年以上連續申報繳稅記錄的，對其實際用于經營的建筑面積，按照該區域內住宅市場評估價與生產經營性用房評估價差額的20%給予改變用途差價補助。

4、非住宅房屋價值補償

采取貨幣補償的方式，補償費用由評估機構評估確定。非住宅房屋所占用土地按照現行土地征收補償標準執行。如果非住宅房屋所有權人系門面經營戶，后期需要經營的，同等條件下可優先在還建小區租賃門面進行經營。

5、用于生產經營的非住宅房屋停產停業損失補償

按照被拆除房屋價值的5%確定。如果被征收房屋所有權人認為停產停業損失超過被拆除房屋價值的5%，則由評估機構結合前3年經濟效益情況，按照6個月停產停業期進行評估確定。

6、室內裝飾裝修

由征收實施部門與被征收房屋所有權人協商確定;協商不成的，由評估機構評估確定。

7、臨時安置補償費(過渡費)

住宅房屋選擇還建安置房補償方式的，在還建安置房交付前，征收實施部門應支付臨時安置補償費，并按照評估價格確定;若超過征地補償安置協議約定的過渡期仍未交付還建房的，按照增加50%的標準支付超期臨時安置補償費。住宅房屋選擇貨幣補償方式的，一次性支付三個月的臨時安置補償費。

8、搬遷補償費

因征收造成搬遷的，搬遷補償費由征收實施部門與被征收房屋所有權人協商確定;協商不成的，由評估機構評估確定。對于因搬遷導致設施、設備無法恢復使用的，應結合設施、設備的殘值給予補償，補償金額由征收實施部門與被征收房屋所有權人協商確定;協商不成的，由評估機構評估確定。

9、其他補償

(1)附屬建(構)筑物補償

指依附于主體建筑或游離于主體房屋以外的構筑物，包括披屋、廚房、禽畜欄圈、樹、水井、豬圈、廁所、院墻等。具體補償標準依據武漢市人民政府《關于實施武漢市被征收土地上的附著物和青苗補償的通知》(武政規〔2022〕3號)的規定執行。如涉及到該通知中未規定的附屬建(構)筑物，則以評估價給予貨幣補償。

(2)地基補償

有合法證件且在法定期限內未下基礎的，由被征收人以審批的占地面積按綜合成本價購買還建房，或由評估機構評估給予貨幣補償，被征收人向村、組、土管所等單位繳納費用的有效票據金額由征收部門返還被征收人;有合法證件且在法定期限內打下基礎而未建房屋的，以審批的占地面積由被征收人按綜合成本價購買還建房，或按由評估機構評估給予貨幣補償，建筑材料和人工費按評估價補償。

(3)設施遷移補償

①空調遷移費:柜式400元/臺、掛機300/臺、窗機

100/臺。

②三相電表遷移費:1500元/個。

③熱水器遷移費:太陽能300元/臺、電能、煤、燃氣150

元/臺。

④爐灶遷移費:單口150元/個、雙口300/個。

10、獎勵辦法及困難戶補助

(1)本征收補償安置方案公告之日起60日內簽訂征收補償協議并在協議約定的搬遷期內按時搬遷交房的被征收房屋所有權人，每戶獎勵10000元。超過上述規定期限的一律不予獎勵。

(2)對被征收人(含直系親屬)中的最低生活保障家庭、殘疾人等特殊生活困難家庭給予困難補助。憑有效證明文件，每人可享 10000 元的困難補助，困難補助可累計疊加計算，但每戶累計最高不超過40000元。

(3)對房屋、戶籍、土地使用權均在本村的村民，若其被拆除房屋面積人均少于40平方米的(含本數)，可按在冊農村戶口人數補到人均40平方米的還建安置房，面積差部分由被征收房屋所有權人按還建安置房的綜合成本價補足差價。

11、被征收房屋面積界定及無證歷史遺留房屋的認定

(1)被征收房屋補償面積按以下方式確定:

①合法證件:指土地使用證、規劃許可證、房產證等房屋權屬證明文件。

②專業機構測量:指征收實施部門委托的房屋測量機構對被拆除房屋建筑面積進行測量計算，并以測量計算確認的建筑面積作為拆遷補償的依據。

③有證房主體建筑面積:以被征收房屋所有權人提供的合法證件記載的面積為準。但是經核實，證件面積與審批檔案面積不一致的，以審批檔案記載的面積為準。

(2)無證歷史遺留房屋的認定

①無證房主體建筑面積界定

對于無證(或者證件不全)房屋主體建筑面積的確認，必須同時具備以下條件才能確認為補償面積:按住宅標準與主體一并設計、一并施工并與主體房屋形成整體，結構牢固滿足居住功能。具體面積以專業機構測量數據為準。

②無證房補償時間節點

2007年1月1日以前未經批準建設的無證房屋，符合上述條件的，認定為歷史遺留房屋，按照實際測量的建筑面積依照本方案予以補償安置;2007年1月1日(含)以后未經依法批準建設的無證房屋，不予補償安置。

八、評估機構的選定

由征收實施部門組織被征收范圍內的被征收土地所有權人、使用權人通過協商選定，協商由房屋征收實施部門以征求意見表的形式組織，被征收土地所有權人、使用權人在7個工作日內協商不成的按照少數服從多數的原則投票，或者采取搖號、抽簽的方式(采取搖號、抽簽的方式須由公證機關現場予以公證)確定。

九、設有抵押權房屋的補償及操作辦法

(一)達成分配協議。補償款高于或低于抵押值的，以抵押人和抵押權人對補償款的分配協議為依據，支付補償款或者給予相應面積的還建房補償。

(二)達不成分配協議。抵押人和抵押權人對補償款的分配達不成協議的，實行貨幣補償的將補償款向公證機關辦理提存公證。選擇還建安置房的，抵押權人可以與抵押人協商一致變更抵押物。達不成協議的，不影響征地拆遷工作進程。

十、還建房的分配辦法和交付時間

(一)還建安置房概況

1、還建安置房源分為現房和期房。其中現房為黃鶴里小區、毛家畈小區、來蘇里小區;期房為夾山里花園、上恩里花園、龍泉里花園。

2、還建安置房的坐落、朝向和面積最終以有關部門審批為準。還建安置房的建設綜合成本價及市場價由本項目選定的房地產評估機構評估確定，評估時點為本方案公告之日。

(二)還建安置房的分配辦法

1、孤寡老人、殘障行動不便又無人照顧的被征收房屋所有權人優先選擇還建房。

2、除以上的其他被征收房屋所有權人按照簽訂征地補償安置協議的先后順序，在本方案指定的還建安置房源當中選擇還建房戶型，再通過征收實施部門組織的選房程序搖號選房確定具體房號。

3、選擇現有房源的實行先簽約搬遷先受益原則。

(三)還建房交付期限

自本征地補償安置方案公告之日起36個月。

十一、建房標準及物業服務

(一)還建安置房按照國家規定的設計施工標準、技術規范進行建設、驗收和交付使用。水、電、天然氣按一戶一表安裝到戶。

(二)還建安置房業主按照物業服務和價格規定繳納物業服務費，同時享受物業合同約定的服務。

十二、房屋辦證

(一)還建安置房的不動產登記按照規定各自繳納相關辦證費用，符合規定享受稅費減免的按照稅務部門規定執行。

(二)專項維修資金依據現行的《武漢市物業管理條例》第54條和《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》(武政府令308號)第7條，由建設單位和業主按規定各自交存。

十三、社會保障

對擬被征收集體土地所在集體經濟組織成員社會保險的辦理依照湖北省人民政府頒布的《省人民政府關于被征地農民參加基本養老保險的指導意見》(鄂政發〔2014〕53號)執行。

十四、此方案未盡事宜，按照國家及省市區相關規定執行。(本方案實施前，已依法進行集體土地征收補償的，繼續沿用原有方案執行)。

武漢市江夏區人民政府

2024 ?年?10 月?11 日